by
Sprzedaż mieszkania to znaczące przedsięwzięcie, które wymaga starannego przygotowania, zwłaszcza jeśli chodzi o zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Kluczową rolę w całym procesie odgrywa notariusz, którego zadaniem jest sporządzenie aktu notarialnego, gwarantującego bezpieczeństwo i zgodność transakcji z prawem. Zrozumienie, jakie dokumenty są potrzebne do notariusza przy sprzedaży mieszkania, pozwala uniknąć opóźnień i nieporozumień.
Podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo własności do nieruchomości jest księga wieczysta. Notariusz zawsze sprawdza jej treść, aby upewnić się, że sprzedający jest rzeczywiście właścicielem mieszkania i czy nie ciążą na nim żadne obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności. Warto jednak pamiętać, że nawet jeśli nie posiadamy fizycznie wypisu z księgi wieczystej, notariusz ma możliwość uzyskania jej aktualnego odpisu drogą elektroniczną.
Kolejnym ważnym dokumentem jest akt własności, który może przyjąć formę aktu notarialnego nabycia nieruchomości (np. zakupu, darowizny, spadku) lub prawomocnego postanowienia sądu o zasiedzeniu czy stwierdzeniu nabycia spadku. Dokument ten, wraz z wypisem z księgi wieczystej, stanowi podstawę do stwierdzenia tytułu prawnego sprzedającego. Jeśli mieszkanie było przedmiotem dziedziczenia, niezbędne będzie również przedstawienie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
W przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, na przykład kredytem hipotecznym, konieczne będzie uzyskanie od banku zaświadczenia o wysokości zadłużenia oraz zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania. Zazwyczaj bank wymaga jednoczesnej spłaty pozostałej kwoty kredytu w momencie podpisywania aktu notarialnego, co odbywa się zazwyczaj poprzez bezpośrednie przekazanie środków przez kupującego lub zdeponowanie ich u notariusza.
Nie można zapomnieć o dokumentach potwierdzających tożsamość sprzedającego. Do notariusza należy zabrać ze sobą dowód osobisty lub paszport. Jeśli sprzedawcą jest spółka, konieczne będzie przedstawienie aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) oraz dokumentów potwierdzających umocowanie osób działających w imieniu spółki. W przypadku sprzedaży przez pełnomocnika, niezbędne będzie przedłożenie notarialnego pełnomocnictwa, określającego zakres umocowania.
Jakie dokumenty do notariusza przy sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego
Sprzedaż mieszkania nabytego z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, rządzi się nieco innymi prawami, jeśli chodzi o dokumentację wymaganą od sprzedającego. W tym przypadku kluczowe jest posiadanie dokumentów potwierdzających nabycie nieruchomości od dewelopera. Najczęściej jest to umowa deweloperska, która następnie zostaje przeniesiona na akt notarialny przenoszący własność.
Jeśli sprzedaż następuje przed przeniesieniem własności na własność odrębną nieruchomość (co jest rzadkością na rynku wtórnym, ale zdarza się przy obrocie prawami do lokalu), notariusz będzie potrzebował umowy deweloperskiej wraz z dowodem wpłaty całej należności deweloperowi. W takiej sytuacji, sprzedający przenosi na kupującego swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej.
Jednak najczęściej sprzedaż mieszkania z rynku pierwotnego odbywa się już po przeniesieniu własności na odrębną nieruchomość. Wówczas sprzedający dysponuje aktem notarialnym nabycia nieruchomości od dewelopera. Jest to podstawowy dokument potwierdzający jego tytuł prawny. Należy pamiętać, że do momentu założenia dla danego lokalu odrębnej księgi wieczystej, często własność jest ujawniana w księdze wieczystej budynku lub gruntu.
Jeśli mieszkanie zostało nabyte na podstawie umowy deweloperskiej, a lokal jest już wyodrębniony jako odrębna nieruchomość, notariusz będzie potrzebował aktu notarialnego nabycia tej nieruchomości od dewelopera. Jest to najczęstszy scenariusz. Warto również posiadać dokumentację dotyczącą odbioru lokalu od dewelopera, choć nie jest ona ściśle wymagana do aktu notarialnego sprzedaży.
Ważne jest, aby sprzedający posiadał również zaświadczenie o braku zaległości w opłatach związanych z lokalem, takich jak czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, oraz opłaty za media. Chociaż te kwestie są zazwyczaj regulowane między stronami w umowie sprzedaży, notariusz może zapytać o ich uregulowanie. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, na przykład kredytem zaciągniętym na zakup od dewelopera, niezbędne będą dokumenty bankowe opisane wcześniej, czyli zaświadczenie o zadłużeniu i zgoda na wykreślenie hipoteki.
Pamiętajmy, że przy sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego, która jest już wyodrębniona jako odrębna nieruchomość, procedury są bardzo zbliżone do sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego. Kluczowe jest posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości, który zostanie potwierdzony w aktach notarialnych.
Jakie dokumenty do notariusza przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego
Rynek wtórny nieruchomości to sytuacja, w której sprzedający nie jest pierwszym właścicielem mieszkania. W tym przypadku zestaw dokumentów wymaganych przez notariusza jest nieco szerszy i obejmuje wszystko to, co dotyczy historii danej nieruchomości. Podstawą jest zawsze dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości.
Najczęściej jest to akt notarialny, na mocy którego sprzedający nabył nieruchomość. Może to być umowa kupna, umowa darowizny, umowa zamiany, a także postanowienie o zniesieniu współwłasności. Jeśli sprzedający nabył mieszkanie w drodze spadku, niezbędne będzie przedstawienie aktu poświadczenia dziedziczenia lub prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Księga wieczysta jest kluczowym dokumentem, który notariusz zawsze sprawdza. Powinna ona odzwierciedlać aktualny stan prawny nieruchomości, w tym dane właściciela oraz ewentualne obciążenia. Jeśli w księdze wieczystej widnieje hipoteka, na przykład związana z kredytem hipotecznym sprzedającego, konieczne będzie przedstawienie zaświadczenia z banku o wysokości zadłużenia i uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki.
Kolejnym ważnym dokumentem jest zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych. Dotyczy to przede wszystkim opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej. Takie zaświadczenie, potwierdzające, że sprzedający nie ma zaległości czynszowych, jest zazwyczaj wymagane przez notariusza.
Jeśli nieruchomość posiada odrębny numer księgi wieczystej, notariusz będzie potrzebował aktualnego wypisu z tej księgi wieczystej. Choć notariusz ma dostęp do systemu elektronicznego, posiadanie przez sprzedającego własnego wypisu może przyspieszyć proces.
W przypadku, gdy sprzedający jest osobą fizyczną, niezbędne będzie przedstawienie dokumentu tożsamości, czyli dowodu osobistego lub paszportu. Jeśli sprzedającym jest osoba prawna (np. spółka), konieczne będzie przedstawienie aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) oraz dokumentów potwierdzających umocowanie osób działających w imieniu spółki.
Warto również przygotować dokumenty dotyczące historii mieszkania, takie jak pozwolenia na budowę (jeśli dotyczy), książka obiektu budowlanego czy protokoły odbiorów technicznych, chociaż nie są one zazwyczaj wymagane do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania jakie dokumenty dodatkowe dla notariusza
Poza podstawowymi dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do nieruchomości i tożsamość sprzedającego, notariusz może wymagać przedstawienia szeregu dokumentów dodatkowych, które pomogą mu w prawidłowym przeprowadzeniu transakcji i zabezpieczeniu interesów obu stron. Ich brak może skutkować opóźnieniem w zawarciu umowy lub koniecznością dodatkowych wizyt u notariusza.
Jednym z takich dokumentów jest zaświadczenie o braku zameldowania osób w sprzedawanej nieruchomości. Choć nie jest ono zawsze obowiązkowe, jego posiadanie może być istotne dla kupującego, który chce mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od osób zameldowanych. Warto sprawdzić, czy lokalne przepisy lub praktyka notarialna w danym regionie nakazuje jego przedstawienie.
Kolejnym ważnym dokumentem, zwłaszcza przy sprzedaży mieszkań obciążonych hipoteką, jest promesa bankowa. Jest to dokument wydany przez bank kupującego, który potwierdza, że bank udzieli kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości i określa warunki jego wypłaty. Notariusz często wymaga takiego dokumentu, aby upewnić się, że środki na zakup są dostępne.
Jeśli sprzedawane mieszkanie stanowi część nieruchomości wspólnej, na przykład lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, notariusz może potrzebować dokumentów dotyczących wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Może to być statut wspólnoty, uchwały dotyczące zarządu nieruchomością wspólną czy informacje o stanie technicznym budynku.
W przypadku, gdy sprzedaż następuje na podstawie pełnomocnictwa, notariusz będzie potrzebował tego pełnomocnictwa w oryginale, wraz z dokumentem tożsamości pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Niektóre nieruchomości mogą posiadać szczególne obciążenia, takie jak służebność przesyłu czy służebność drogi koniecznej. Jeśli takie obciążenia istnieją i są ujawnione w księdze wieczystej, notariusz będzie wymagał dokumentów związanych z ich ustanowieniem lub ewentualnym zniesieniem.
Warto również przygotować dokumentację techniczną nieruchomości, taką jak projekt architektoniczny, pozwolenia na budowę czy dokumentację powykonawczą, zwłaszcza jeśli w mieszkaniu były przeprowadzane większe remonty lub zmiany konstrukcyjne. Choć nie są one formalnie wymagane do aktu notarialnego, mogą być cenne dla kupującego.
Procedury notarialne i dokumenty przy sprzedaży mieszkania od A do Z
Proces sprzedaży mieszkania, od momentu podjęcia decyzji do finalizacji transakcji u notariusza, wymaga przejścia przez określone etapy i zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Zrozumienie całej procedury pomaga uniknąć stresu i potencjalnych problemów. Podstawą jest znalezienie kupca i ustalenie ceny. Następnie, kluczowym krokiem jest wizyta u notariusza.
Pierwszym krokiem przed wizytą u notariusza jest skontaktowanie się z nim i poinformowanie o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Notariusz przedstawi listę niezbędnych dokumentów, które należy przygotować. Następnie, sprzedający powinien zgromadzić wszystkie wymagane dokumenty, takie jak akt własności, wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, dokument tożsamości, a w przypadku obciążenia hipotecznego – dokumenty bankowe.
Po zebraniu dokumentów, notariusz przystępuje do ich weryfikacji i przygotowania projektu aktu notarialnego sprzedaży. Sprzedający i kupujący mają możliwość zapoznania się z treścią projektu przed podpisaniem. Warto dokładnie przeczytać wszystkie zapisy, a w razie wątpliwości zadać pytania notariuszowi.
Dzień podpisania aktu notarialnego jest kulminacyjnym momentem transakcji. Na spotkanie u notariusza powinni stawić się zarówno sprzedający, jak i kupujący. Notariusz odczyta akt notarialny, a następnie strony go podpiszą. W tym momencie następuje formalne przeniesienie własności nieruchomości.
Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz dokonuje niezbędnych wpisów w księdze wieczystej, które potwierdzają zmianę właściciela. Kupujący dokonuje płatności za nieruchomość, zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie. Notariusz pobiera również należne podatki i opłaty, a następnie przekazuje środki sprzedającemu.
Warto pamiętać o kosztach związanych z transakcją, takich jak taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) ponoszony przez kupującego, oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Notariusz jest zobowiązany do poinformowania o wszystkich tych kosztach przed podpisaniem aktu.
Po zakończeniu wszystkich formalności, sprzedający przekazuje kupującemu klucze do mieszkania, a umowa sprzedaży jest skutecznie zrealizowana. Cały proces, choć może wydawać się skomplikowany, jest bezpieczny i zgodny z prawem dzięki udziale profesjonalnego notariusza.
